Новости о биоразнообразии и устойчивом развитии рынка недвижимости

IRICE публикует короткие материалы, помогающие интегрировать биоразнообразие в проекты в сфере недвижимости: проблемные моменты, инструменты и конкретные рычаги воздействия. Основанная на практических данных обратная связь с мест помогает превратить биоразнообразие в преимущество, а не в препятствие.
 Экологическая сертификация — подтверждение, подотчетность и государственные закупки после 2026 года

Экологическая сертификация — подтверждение, подотчетность и государственные закупки после 2026 года

Вторник, 20 января 2026 г

Это вполне обоснованная дискуссия, часто неправильно сформулированная. Представители сектора недвижимости, особенно застройщики, сейчас выражают четкую позицию: экологическая сертификация дорогостояща, дублирует существующие правила, недооценивается конечными покупателями и конкурирует с подходами, которые считаются более гибкими или доступными. Эти замечания отражают подлинные экономические опасения. Однако они требуют важного уточнения: дискуссия больше не касается экологических намерений, а касается доказательств, ответственности и юридической силы.

Регулирование и сертификация: два отдельных реестра

Экологические нормы устанавливают обязательный минимальный стандарт. Они регулируют практику и налагают обязательства.
Они не предоставляют независимых доказательств.

Экологическая сертификация не призвана заменить регулирование. Ее цель — подтвердить независимой третьей стороной, что проект соответствует определенному стандарту или демонстрирует определенный уровень эффективности.

Соблюдение правил — это не то же самое, что демонстрация результатов. Это различие становится особенно важным, когда экологические обязательства формализуются в контрактах, доводятся до сведения общественности или интегрируются в государственную политику.

Отображаемая стоимость и фактическая стоимость риска

Часто указывается удельная стоимость сертификатов. С точки зрения бухгалтерского учета это точная информация, но с юридической точки зрения она неполна.

Примечательно, что он упускает следующее:

  • риск оспаривания экологических претензий,
  • переклассификация коммуникаций как «устойчивых»,
  • опыт участия в судебных разбирательствах, связанных с «зеленым камуфляжем»,
  • ослабление договорных обязательств или обязательств в области корпоративной социальной ответственности
  • Трудность в демонстрации, задним числом, реальности сделанного выбора.

В этом контексте экологическая сертификация — это не столько затраты, сколько инструмент для обеспечения правовой и финансовой безопасности.

Директива (ЕС) 2024/825: изменение толерантности, а не природы

Директива (ЕС) 2024/825 требует, чтобы все заявления об охране окружающей среды основывались на проверяемых, объективных и независимых доказательствах. Ее имплементация во французское законодательство запланирована на 27 марта 2026 года.

Ключевой момент: директива не превращает неубедительные действия в доказательства. Она снижает правовую терпимость к обязательствам, которые невозможно доказать.

То, что было юридически недопустимо до 2026 года, не становится таковым после. Директива не создает доказательств; она требует, чтобы они существовали.

Государственные закупки после 22 августа 2026 года: от намерений к возможности принудительного исполнения

Начиная с 22 августа 2026 года, все контракты на государственные закупки должны включать как минимум один экологический аспект в следующие пункты:

  • Критерии анализа заявок,
  • и/или исполнительные оговорки.

Данное обязательство касается не демонстрации, а возможности продемонстрировать, проверить и обеспечить выполнение взятых на себя обязательств.

Внутренние спецификации, уставы и методы остаются законными и полезными для структурирования намерения. Однако они никогда не представляли и до сих пор не представляют собой правовую гарантию из-за отсутствия независимых доказательств, которые можно было бы использовать против третьей стороны.

Маркировка, подходы и методы, основанные на участии: их реальный статус

Сохраняется путаница между:

  • собственные торговые марки,
  • подходы, основанные на участии,
  • внутренние или отраслевые справочные рамки,
  • инструменты экологической коммуникации,
  • предписывающие методы.

Эти устройства относятся к категории:

  • добровольное членство,
  • педагогика,
  • секторная анимация,
  • структурирование намерений.

Ни до, ни после принятия Директивы (ЕС) 2024/825 они никогда не представляли собой юридически допустимые доказательства.

Они могут поддержать проект. Но они не могут юридически обеспечить принятие решения.

Назначение и эффективность: распространенное заблуждение

Многие альтернативные подходы основаны на предписывающих элементах: списках передового опыта, навязываемых решениях, стандартных процедурах, требованиях к ресурсам.

В предписании описывается, что необходимо сделать. В нем не показано, чего фактически достигается.

Устройство может быть очень строгим и хорошо документированным, но при этом не обязательно предоставлять независимые доказательства достигнутого уровня производительности.

Срок давности не является доказательством.

Независимые инструменты оценки: отдельный реестр, который не следует путать

Важно различать ярлыки, подходы, основанные на участии, или предписывающие механизмы и независимые инструменты оценки, разработанные в качестве инструментов анализа и поддержки принятия решений.

Эти инструменты не предназначены для получения юридически допустимых доказательств.

Их цель:

  • измерить уровень производительности в данный момент времени
  • объективировать несоответствия,
  • сравнить сценарии,
  • для принятия решений в области проектирования или программирования.

Они не связаны ни с членством, ни с демонстрацией. Они представляют собой аналитическую основу, зачастую необходимую перед принятием решения или сертификацией.

В этой логике независимый инструмент оценки является не альтернативой сертификации, а подготовительным механизмом, позволяющим выстроить достоверную и измеримую траекторию развития.

Аккредитованная экологическая сертификация: реестр подтверждений

Аккредитованная экологическая сертификация основана на следующих принципах:

  • общедоступная и стабильная справочная система
  • оценка, проведенная независимой третьей стороной
  • строгое разделение между поддержкой и принятием решений
  • Чётко определённая цепочка ответственности.

Аккредитованная сертификация определяется как сертификация, выданная организацией, оцененной в соответствии с международными стандартами, гарантирующими независимость, беспристрастность и компетентность.

Когда один и тот же субъект определяет метод, контролирует проект и проверяет результаты, независимости нет. Следовательно, допустимые доказательства отсутствуют.

Конечный покупатель: защищен строительством

Действительно, конечный покупатель часто ориентируется на цену. Но это не значит, что он беззащитен.

В сфере недвижимости действуют механизмы защиты, в частности, компания EMPCO, призванные обезопасить покупателя от рисков, которые он не может оценить самостоятельно.

Эти механизмы не гарантируют экологической эффективности. Однако они способствуют общей правовой защите действий, в которой все большую роль играет доверие к экологическим обязательствам.

Аккредитованная экологическая сертификация не призвана убедить покупателя. Она направлена ​​на обеспечение ответственности всей цепочки, в том числе и в интересах покупателя.

Свобода действий и ответственность за принимаемые решения

Цель состоит не в том, чтобы навязать единую модель или отвергнуть полезные инициативы. Она заключается в том, чтобы прояснить роли и обязанности:

  • Преданность — это не доказательство
  • Рецепт — это не результат
  • Оценка не является сертификацией
  • Данный метод не обеспечивает принудительного исполнения.

Свобода инициативы сохраняется. Однако юридическая ответственность связана с доказательствами.

Заключение

Вопрос уже не в том, желательны ли экологические сертификаты. Вопрос в том, кто несет юридический риск, когда не представлены независимые доказательства.

Ни до, ни после принятия Директивы (ЕС) 2024/825 частные торговые марки, подходы, основанные на участии общественности, или предписывающие механизмы не представляли собой правовую защиту.

В условиях ужесточения регулирования, увеличения государственных закупок и роста спроса на экологическую репутацию аккредитованная экологическая сертификация становится юридически обязательным документом, подтверждающим соответствие нормативным требованиям, в сочетании с независимыми инструментами оценки, используемыми на ранних этапах разработки для принятия решений.

***

Часто задаваемые вопросы

Бесполезны ли ярлыки и подходы, основанные на участии?
Нет. Они полезны для мобилизации, структурирования и поддержки. Они не являются юридическим доказательством.

Обязывает ли Директива 2024/825 проводить сертификацию?
Нет. Она устанавливает требование о предоставлении независимого подтверждения. Аккредитованная сертификация отвечает этому требованию.

Не подлежат ли использованию инструменты оценки или подсчета баллов?
Нет. Они играют важную роль в поддержке принятия решений на ранних этапах. Они не являются юридически обязательными доказательствами.

Разве директивный подход не более строг?
Он может быть требовательным, но всё же предполагает наличие определённых средств. Результаты должны быть продемонстрированы.

Были ли эти меры достаточны до 2026 года?
Нет. Они никогда не представляли собой правовую гарантию. Директива просто снижает допустимый уровень их использования в качестве доказательств.

Почему независимость имеет первостепенное значение?
Потому что допустимые доказательства требуют независимой оценки и четко определенной ответственности.

Влияет ли это на конечного покупателя?
Да, косвенно. Достоверность обязательств обеспечивает безопасность всего процесса покупки.

Навязывает ли эта статья единую модель?
Нет. Она разъясняет уровни доказательств и связанные с ними обязанности.

Исследовать