Введение: растущий разрыв между дискурсом и данными

Исследования ASPIM и OID, опубликованные в 2025 году, выявляют парадоксальную ситуацию. Интеграция ESG-факторов стала обязательной для фондов, инвестирующих в недвижимость, но фактическая оценка устойчивости остается слабой, неоднородной и порой сложной для сравнения. Таким образом, рынок недвижимости оказался в условиях, когда коммуникация развивается быстрее, чем технические данные.

IRICE, как независимая сторонняя организация, аккредитованная по стандарту ISO/IEC 17065, анализирует здесь, что показывают эти цифры: где находится измеримая реальность и какие инструменты позволяют обеспечить доверие к участникам процесса.

1. SFDR: Масштабное отображение ESG-факторов, стабильная классификация

В настоящее время 90% непогашенных ипотечных кредитов классифицируются в соответствии со статьями 8 или 9.

Однако этот очевидный сдвиг в сторону более престижных товаров скрывает важный момент: динамика стабилизируется.

• 22% непогашенных сумм относятся к статье 9 (цель устойчивого инвестирования).
• 35% в гибридном варианте, предусмотренном статьей 8 (доля устойчивых инвестиций в портфеле).
• 33% в статье 8 простого закона.
• Статья 6 по-прежнему составляет 10%.

Стремительный рост в 2021–2023 годах сменяется периодом консолидации, когда менеджеры скорее укрепляют существующие позиции, чем создают новые.

2. Таксономия: очень слабая согласованность, несмотря на объем выделенных средств

Это один из наиболее значимых результатов обоих исследований.

Средний фактический уровень соответствия таксономии (для всех фондов вместе взятых):

• Рыночная стоимость: 3,7%
• Капитальные затраты: 8,8%
• Доход: 3,2%
• Операционные расходы: 2,1%

Преддоговорные обязательства остаются очень слабыми:

• 1% в гибридной статье 8
• 6% в статье 9

Этот разрыв между обещаниями и реальностью не является неудачей: он отражает операционную сложность таксономического согласования — строгие технические критерии, трудности со сбором данных, неоднородные параметры.

Для IRICE это подтверждает, что измеримая устойчивость не может ограничиваться отчетностью в рамках SFDR, которая является инструментом прозрачности, а не инструментом оценки эффективности.

3. Биологическое разнообразие: возрастает его значение в рамках ESG-факторов, но наблюдается методологическая неоднородность

Биологическое разнообразие входит в тройку наиболее часто упоминаемых экологических тем в фондах, созданных в соответствии со статьей 8 (59%) и гибридных фондах, созданных в соответствии со статьей 8 (31%).

Однако методы сильно различаются:

• Коэффициент растительного покрова, искусственное озеленение, CBS
• экологические исследования,
• этикетки или сертификаты, которые сильно отличаются друг от друга
• Внутренние показатели не согласованы.

Исследования выявляют ключевую реальность:

Показатели биоразнообразия являются одними из наименее сопоставимых между фондами.

Именно здесь аккредитованные сторонние организации играют жизненно важную роль: обеспечивая стабильную, поддающуюся проверке и независимую основу по мере расширения рынка.

4. Маркировка SRI в сфере недвижимости: переход к циклу зрелости

Ключевые данные за 2025 год:

• 101 маркированный фонд, представляющий 55% общего рынка ценных бумаг.
• 28 продлений в 2024 году: рынок переходит из фазы расширения в фазу консолидации.
• В среднем 49 критериев в сетках, что меньше по сравнению с 2024 годом (54) — признак стремления к рационализации.
• 86% фондов используют стратегию «Лучшие результаты на этапе разработки».

Сокращение числа показателей по биоразнообразию, водным ресурсам, отходам или сертификации не является регрессом: оно отражает уточнение рамок для облегчения измерений и приведения подходов в соответствие с ожиданиями SFDR/таксономии.

5. Негативные последствия (НП): широко распространены, но практически не различаются в способах отчетности

• 94% фондов переносят свою долю в ископаемом топливе на будущие периоды — практически всегда на нулевой уровень.
• 84% компаний сообщают о рейтинге энергоэффективности C или ниже, при этом в среднем это касается 74% объектов недвижимости.
• Сбор и систематизация данных о выбросах и потреблении парниковых газов представляет собой сложную задачу, особенно за пределами ЕС.

Исследования указывают на низкую общую сопоставимость PAI (Personal Air Investment Investments) → что является серьезной проблемой для инвесторов.

6. Финансирование, ориентированное на социально значимые проекты: более строгие требования, очень немногие фонды действительно соответствуют критериям

В исследовании выявлено:

• Всего 12 фондов, ориентированных на социально значимые проекты
• в том числе 10, классифицированных в соответствии со статьей 9,
• что составляет 4,25 миллиарда евро.

Критерии оценки воздействия весьма строгие:

• намеренность,
• дополнительность,
• измеримость,
• нулевой вред
• независимый мониторинг.

Для работы новой энергосистемы IFD требуется:

• 32 вопроса,
• 13 обязательных квалификационных вопросов,
• Постепенный минимальный балл (60/100 в 2025 году → 70/100 в 2027 году).

Данная концептуальная модель подтверждает одно из главных наблюдений:

Для оценки воздействия необходима независимая, строгая, основанная на фактических данных оценка, и ее нельзя свести к классификации SFDR.

7. Что эти данные означают для доверия к рынку?

Оба документа сходятся в трех основных моментах:

А. Повышение зрелости

На рынке улучшается интеграция обязательств по обеспечению прозрачности, рамок социально ответственного инвестирования и сбора данных по ESG-факторам.

Б. Технические доказательства по-прежнему недостаточны

Таксономия, биоразнообразие, негативные последствия: методологическая вариативность затрудняет сравнение.

C. Актеры стремятся к стабильным и независимым точкам отсчета

В исследовании подчеркивается важность привлечения сторонних организаций (аудиторов, сертифицирующих органов, внешних оценщиков) для обеспечения безопасности процессов и ограничения «регуляторного шума».

Именно здесь IRICE занимает своё место в экосистеме: это независимая, аккредитованная, основанная на доказательствах и методологии оценка, которая отличает реальную эффективность от коммуникации.

Заключение: На пути к рынку, где доказательства будут иметь решающее значение

Сектор недвижимости переживает период нормализации:

• возросшие требования к прозрачности,
• консолидированные стратегии социально ответственного инвестирования,
• более структурированные показатели,
• статья 9 о сборе средств
• появление импакт-фондов.

Однако доверие к рынку теперь зависит от одного фактора: способности участников предоставить проверяемые, сопоставимые и подлежащие аудиту доказательства.

Именно в этом и заключается функция IRICE:

• для обеспечения качества методов,
• стабилизировать измерение,
• для укрепления доверия инвесторов,
• чтобы избежать снижения значимости показателей ESG,
• и обеспечить, чтобы устойчивое развитие основывалось на фактах, а не на намерениях.