Введение

Повышение требований к критериям ESG в сфере недвижимости сопровождается усилением бдительности со стороны регулирующих органов. Застройщики, компании, занимающиеся недвижимостью, и управляющие фондами теперь должны доказывать свою приверженность принципам охраны окружающей среды. В отсутствие поддающихся проверке доказательств — особенно в отношении биоразнообразия — санкции множатся. Ниже представлен подробный обзор недавних случаев во Франции и Европе.

1. Вводящие в заблуждение заявления об ESG: первые финансовые санкции

• Компания Primonial REIM (Франция, 2025) была оштрафована на 40 000 евро за распространение инвестиционного проспекта, содержащего обязательства в области ESG, которые были признаны необоснованными, в частности, в отношении биоразнообразия и устойчивости к изменению климата. AMF посчитала использование термина «устойчивые активы» вводящим в заблуждение из-за отсутствия методологии, подтверждающей эти обязательства [источник: L'Info Durable, 2025].
• В 2023 году компания BNP Paribas Asset Management была оштрафована в США на 1,5 миллиона евро за представление определенных фондов как «зеленых» без полного аудита европейской таксономии. Этот случай создал прецедент для фондов недвижимости, заявляющих об экологической эффективности без подтвержденных критериев биоразнообразия.
• DWS/Deutsche Bank (Германия, 2023 г.) Штраф в размере 21 млн евро за масштабное «зеленое отмывание»: активы в сфере недвижимости были помечены как ESG без возможности отслеживания экологических данных. Этот случай послужил поводом для систематических проверок со стороны BaFin в отношении управления «устойчивыми» фондами недвижимости.

2. Отмена разрешений в связи с нанесением вреда биоразнообразию

• Административный суд Тулузы (2024 г.) аннулировал разрешение на уничтожение мест обитания летучих мышей в жилом комплексе в зоне Natura 2000. Застройщик не выполнил требования статьи L.411-1 Экологического кодекса.
• Административный апелляционный суд Лиона (2023 г.) аннулировал разрешение на строительство в Вильербанне в связи с тем, что исследование воздействия на охраняемую флору (дикие орхидеи) было признано «явно недостаточным».
• Административный суд Монпелье (2022): Приостановление строительного проекта после обнаружения колонии пятнистых саламандр. Это решение создало прецедент в отношении обязанности обновлять данные о природе животных до начала строительства.
• Дело о застройке района Эгль в Гренобле (2021): Проект был срочно приостановлен из-за вреда, нанесенного охраняемым видам (летучая мышь-пипистрелла, зеленая ящерица). Застройщику пришлось профинансировать компенсационные меры на сумму более 500 000 евро.

3. Гражданские и уголовные обвинительные приговоры за нанесение ущерба окружающей среде

• Майотта (OFB, 2024) — 3 года условного тюремного заключения за уничтожение охраняемых природных местообитаний без разрешения префектуры. Строительная площадка представляла собой жилой комплекс в охраняемой заболоченной местности.
• Дело Ла Тест-де-Бюх (2022): Местный застройщик приговорен к 18 месяцам условного заключения за незаконную вырубку зонтичных сосен и повреждение прибрежной дюны, классифицированной как зона Natura 2000.
• Дело «Résidence du Parc» в Понтуазе (2025): Двое застройщиков были осуждены за злоупотребления в судебном процессе, возбужденном против экологической ассоциации. Дело выявило проект, разрешение на строительство которого нарушало меры по защите местных видов (ежей и летучих мышей).

4. Гражданские споры, связанные с «зелеными обещаниями»

• Дело о «вводящей в заблуждение оценке экологичности» (Марсель, 2024): владельцы квартир в кондоминиуме выиграли дело против застройщика, который представил здание как «здание с высокими экологическими показателями». Фактическое тепловое исследование не соответствовало заявленным характеристикам.
• Nexity (2023) Коллективный иск, поданный покупателями по поводу проекта, рекламируемого как «углеродно-нейтральный», несмотря на то, что используемые материалы не имели подтвержденной оценки жизненного цикла (LCA). Дело все еще находится на рассмотрении.
• Quartus (2022) Официальное уведомление DGCCRF о вводящих в заблуждение заявлениях об охране окружающей среды в маркетинговых материалах: отсутствие доказательств «комплексного биоразнообразия», заявленного в рекламных брошюрах.

5. Нормативно-правовая база: в сторону введения требования о предоставлении доказательств

• Закон о климате и устойчивости (2021 г.) Целевой показатель – нулевой чистый уровень искусственного осушения к 2050 году. Теперь застройщики должны доказывать меры по предотвращению и компенсации.
• Кодекс защиты прав потребителей – статьи L121-2 и L121-3: Экологические заявления должны быть точными, проверяемыми и соразмерными. Штрафы за «зеленый камуфляж» могут достигать 80% от соответствующих рекламных расходов.
• В соответствии с CSRD и SFDR (2024) разработчики проектов, включенных в список, обязаны публиковать поддающиеся проверке показатели воздействия своих проектов на биоразнообразие. Отсутствие данных или ошибочная публикация представляют собой сбой в управлении.

6. Знаковые европейские примеры

• Компания Royal BAM Group (Нидерланды, 2023 г.) оштрафована на 500 000 евро за уничтожение мест обитания птиц в ходе реализации портового проекта без предварительного уведомления.
• Компания Eiffage Polska (Польша, 2022) была оштрафована на 200 000 евро за нарушение зон Natura 2000 во время строительства автомагистрали.
• Компания Vinci Construction (Испания, 2021 г.) обязалась высадить 12 000 деревьев после незаконного уничтожения экологических коридоров на логистическом объекте.

Заключение

Юридические и репутационные риски, связанные с недоказанными экологическими претензиями, теперь распространяются на всех участников рынка недвижимости. Дела, касающиеся компаний Primonial, Nexity, BAM, Vinci, Pontoise и Mayotte, демонстрируют, что доказательство воздействия на окружающую среду стало центральным вопросом в современном праве в сфере недвижимости.

Теперь застройщики должны основывать свою коммуникацию в области ESG на сертифицированных методах и независимых аудитах, таких как те, которые проводятся аккредитованными по стандарту ISO 17065 органами, иначе они рискуют столкнуться с приостановкой своих проектов, аннулированием разрешений или снижением стоимости своих активов.